Trends im oberen Bereich des Immobilienmarktes

Seit der Finanzkrise kannte der Immobilienmarkt im Vereinigten Königreich nur den Weg steil nach oben. Dann kam der Brexit.

 19.04.2017

Wie Londons Markt für Premium-Immobilien den Brexit verkraftet

London ist reich an Geschichte und Kultur – und an Vermögenden. Viele besonders Vermögende haben die Stadt zu ihrem Erst- oder Zweitwohnsitz erkoren. Doch hat gerade der Brexit dem Boom der vergangenen Jahre ein Ende gesetzt?

„UK Luxus-Immobilien stürzen nach der Brexit-Abstimmung ab“

Dies titelte The Guardian Ende vergangenen Jahres. Die Britische Zeitung berief sich dabei auf die Daten des Immobilien Investors LCP (London Central Portfolio) wonach in London die Verkäufe von Neubauten im Wert von fünf Millionen Pfund und darüber um 83 Prozent zurückgingen. Neuere Zahlen von Februar 2017 des Spezialisten für Luxus-Immobilien Knight Frank zeigen in fast allen Stadtteilen für die vergangenen 12 Monate einen starken Rückgang der Preise für Premium-Immobilien. Im Mittel belief sich der Rückgang auf 6,6 Prozent.

Diese Nachrichten wurden im Vereinigten Königreich teils sehr nervös aufgenommen. Der Grund dafür ist, dass gerade Luxus-Immobilien den Boom der vergangenen Jahre mit befeuert hatten: Laut der Beratungsgesellschaft Arcadis war der Sektor der „Premium-Immobilien hilfreich, den Wohnungsmarkt und die Baubranche aus der Rezession zu holen.“

Die generelle Entwicklung der Immobilien im Vereinigten Königreich

Seit der Finanzkrise kannte der Immobilienmarkt im Vereinigten Königreich nur den Weg steil nach oben. Die Preise, so die Experten des Investment Competence Centers der Kaiser Partner Privatbank AG in ihrem aktuellen Report (in Englisch), stiegen in „übertriebene Höhen“. Der ab Anfang 2016 einsetzende Rückgang wird deshalb als „gesunde“ Entwicklung gewertet. Einen zusätzlichen Dämpfer erhielt insbesondere das obere Ende des Marktes durch eine erhöhte Steuerlast. Im Dezember 2014 wurde die Stempelsteuer für Eigenheime ab einem Gesamtwert von über 925’000 Pfund erhöht, eine weitere Erhöhung für Zweitwohnsitze fand just im April 2016 – also kurz vor der Brexit-Abstimmung – statt.

Trends im oberen Bereich des Marktes

Der weltweite Preisanstieg bei Premium-Immobilien seit der Finanzkrise 2008/2009 hat sich ab dem Jahr 2014 insgesamt abgekühlt. Dies verdeutlichen Zahlen des Global Property Handbook von Wealth-X und Warburg & Barnes. Mit den Preisen am deutlichsten nach oben ging es 2016 dagegen für Immobilien in Asien, so der Prime International Residential Index (PIRI 100) von Knight Frank. Die Top 3 waren zum Beispiel Shanghai, Peking und Guangzhou. London verzeichnete in diesem Zeitrau einen Preisrückgang von 6,3 Prozent und kam damit im PIRI 100 auf Rang 92 (zwei Jahre zuvor noch Platz 32).

Ist London damit günstig? Nein, denn Vermögende bezahlen in London immer noch beachtliche Beträge: Für jede Million US-Dollar erhält man hier im Mittel 30 Quadratmeter Grundfläche einer Premium-Immobilie als Gegenwert. Weniger bekommt man nur in Monaco (17 qm), Hong Kong (20 qm) und New York (26 qm). Offensichtlich hat die Preiskorrektur in London auf hohem Niveau stattgefunden. Da der Vergleich den US-Dollar als Währung verwendet, ist ein Teil des Effekts dem Wertverfall des Pfundes gegenüber dem US-Dollar geschuldet. Immobilienkäufer mit Vermögen in US-Dollar, die sich im Februar 2017 für den Kauf einer Premium-Immobilie in London entschlossen haben, konnten aufgrund der Währungsentwicklung einen Preisvorteil von 21 Prozent realisieren.

Die aktuellen Zahlen von Knight Frank aus dem Frühjahr bestätigen weiterhin, wo in London die Preiskorrektur am grössten war: Die grössten Preisrückgänge für Premium-Immobilien zwischen Februar 2016 und Februar 2017 waren unter anderem in gefragten Bezirken wie Notting Hill (-10,7%), Kensington (-11,6%) und Chelsea (-13,3%) zu verzeichnen.

Warum London weiterhin die besonders Vermögenden anzieht

Besonders Vermögende finden London seit vielen Jahren besonders attraktiv. Die sogenannten Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), Vermögende ab 30 Millionen US-Dollar, prägen die Stadt wie kaum anderswo. Geht man durch den Londoner Stadtteil Mayfair, so sieht man hinter den historischen Fassaden unzählige Büros von Family Offices namhafter Familiendynastien. Sie nutzen die Kompetenzen der Finanzmetropole, um ihre Geschäfte abzuwickeln. London ist aber auch in anderer Hinsicht ein interessantes „Spielfeld“: In London werden mit Abramovichs FC Chelsea traditionsreiche Fussballvereine gesponsert oder architektonische Wahrzeichen (wie The Gherkin im Besitz von Joseph Safra) von vermögenden Familien gehalten.

Die Popularität bestätigen auch mehrere Untersuchungen: Laut Wealth Report 2017 von Knight Frank ziehen zum Beispiel immer noch rund 500 als besonders vermögend bezeichnete Personen pro Jahr nach London. Keine andere europäische Stadt verzeichnet einen ähnlich hohen Zuzug dieser Gruppe.Eine weitere Bestätigung findet sich im Global Property Handbook von Wealth-X, das 2017 erstmals erschienen ist. Darin wird die Attraktivität von Metropolen für UHNWI systematisch untersucht. Beim Alpha Cities Index des Handbuchs ging London knapp vor New York als attraktivste Stadt hervor. Die Studienmacher um Intelligence Provider Wealth-X und die Real Estate-Spezialisten Warburg Realty und Barnes International Realty untersuchten die praktischen und emotionalen Gründe, und natürlich auch finanzielle Faktoren. Hier Punkte, die für London sprechen:

  1. It happens in London

Ganz praktisch: In London als führender Kapitale für UHNWIs kann man sich als Vermögender vergleichsweise unauffällig bewegen und natürlich gibt es eine Vielzahl privater und geschäftlicher Netzwerke. Die exzellente Infrastruktur spezialisierter Dienstleistern und Shopping-Möglichkeiten verfügt. Ausserdem ist Londons Erreichbarkeit per Flugzeug unbestritten. Wer in London wohnt kann weitere, für Vermögende wichtige Städte und Regionen mit dem Flugzeug in maximal zwei Stunden erreichen – ob Paris, Kopenhagen, Mallorca, die Côte d’Azur oder die Toscana.

  1. Bildung, Bildung, Bildung

Aus Sicht von UHNWIs sprechen die Zahl und Qualität der vorhandenen Bildungseinrichtungen für London. Gute Schulen, so Knight Frank in The Wealth Report 2017, seien „ein Schlüsselfaktor im Immobilienmarkt und ihre Präsenz hilft oft, die lokalen Immobilienpreise anzuheben.“ London kann hier traditionell auf ein breites Angebot verweisen. „Die privaten Boarding Schools im Vereinigten Königreich,“ so der Report weiter „werden von vielen immer noch als Gold Standard gesehen.“ Dazu kommen im näheren Umkreis der Stadt erstklassige Universitäten. Oxford, Cambridge oder die London School of Economics sind nur drei Beispiele einer umfassenden Liste.

  1. International, sicher und immer grüner

Die liberale Grundhaltung und der internationale Hintergrund vieler Londoner macht es Neuankömmlingen einfacher, sich in ihrer neuen Umgebung einzugewöhnen. Hier finden Menschen unterschiedlichster geographischer wie sozialer Herkunft eine Heimat. Daraus bezieht die Stadt ihre Vielfalt. Auch das Kulturangebot profitiert davon. Theater und Museen, Konzerte und Galerien bieten eine grosse Vielfalt – oft auf Weltniveau. In London lässt sich jeden Tag etwas Neues erleben.

Statistiken belegen, dass London zu den eher sicheren Metropolen weltweit zählt. Wichtige Teile der Stadt sind videoüberwacht. Sowohl Polizei als auch Rechtssystem gelten als zuverlässig. Mittlerweile adressiert die Stadtverwaltung auch ökologische Probleme um das Leben für die Einwohner lebenswerter zu machen. So wurde zum Beispiel die Entwicklung neuer Flächen im Rahmen der Olympischen Spiele 2012 nach dem Ansatz des Smart Ecological Thinking vorangetrieben – mit mehr Grün und Biodiversität. Auch der Kampf gegen die Luftverschmutzung wird immer ernsthafter betrieben, sichtbar zum Beispiel an der seit 2003 eingehobenen City Maut für das Stadtzentrum.

Nicht nur Brexit – finanzielle und rechtliche Verwerfungen

Finanzielle und rechtliche Faktoren haben für Irritationen gesorgt, die auch den Markt der Premium-Immobilien beeinflussen können. Gerade der Brexit-Entscheid hat bei in Grossbritannien lebenden EU-Bürgern – darunter auch zahlreiche Vermögende – für Verunsicherung gesorgt. Ihr Aufenthaltsstatus ist ein grosser Streitpunkt zwischen UK und EU bei den Austrittsverhandlungen.

Auch eine andere Gruppe von Vermögenden fürchtet gerade auch in London um ihren Status: Die Regierung von Premierministerin Theresa May hat das Ende des besonderen Steuerstatus’ „Non-dom“ eingeläutet. Er wird seit April 2017 neu geregelt. Wer ab diesem Zeitpunkt von den vorherigen 20 Jahren nicht mindesten 15 im Vereinigten Königreich verbracht hat, verliert den vorteilhaften Status. Zudem unterliegen UK-Immobilien von Non-doms seit dem 6. April 2017 laut HM Treasury der Erbschaftssteuer.

Non-doms

Die Regelung für sogenannte „Non-domicile“ stammt noch aus der Kolonialzeit. Personen mit diesem Steuerstatus haben im Vereingten Königreich einen Wohnsitz, sind dort aber nicht beheimatet. Der Nachweis gegenüber der Steuerbehörde HMRC war bisher relativ einfach – auch, weil dieser Status in keinem Gesetz definiert war.

Non-doms müssen nicht ihr gesamtes Einkommen im Vereinigten Königreich versteuern sondern nur das, welches sie hier erwirtschaften. Ausländische Erträge sind ausschliesslich dann im Vereinigten Königreich zu versteuern, wenn sie dorthin transferiert werden.

Für die Financial Times ist der „Non-dom-Status Teil des Cocktails von Attraktionen, der zur Internationalisierung Londons geführt hat“  Personen mit diesem Status sind auch bekannte Vermögende wie der Eigentümer des FC Chelsea Roman Abramovich, der Indische Industrielle Lakshmi Mittal und Formel 1-Pilot Lewis Hamilton.

Vermögenden „Non-doms“ konnten sich mit verschiedenen Massnahmen auf diese Änderungen mit ihren Wealth Managern vorbereiten. Sie werden nun aber auch von Länder wie Zypern, Luxemburg, der Schweiz aber auch Italien umworben. Letzteres lockt neben „Dolce Vita“ neuerdings mit einem Steuermodell, das offensichtlich für neu ins Land kommende High Net Worth Individuals geschaffen wurde.

Die eben genannten Ereignisse haben nur indirekt eine Auswirkung auf die Preise von Premium-Immobilien. Ganz anders die Änderungen bei der Stempelsteuer in den vergangenen Jahren. Diese Abgabe wurde 2014 geändert. In diesem Jahr wurde die Bemessungsgrenze der 15-prozentigen Abgabe für nicht natürliche Käufer von Liegenschaften gesenkt. Sie wird nun für Anwesen ab einem Betrag von 500.000 Pfund, vorher 2 Millionen Pfund, fällig. Die Stempelsteuer wurde April 2016 ausserdem für Zweitwohnsitze erhöht. Sie besteuert den Kauf dieser Immobilien ab 125’000 Pfund mit mindestens 3%. Je nach Einstufung wird auf den Kaufpreis eine Steuer von bis zu 15 Prozent (ab einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Pfund) erhoben.

Ein Ausblick auf die zukünftige Entwicklung

Statistiker sagen für die kommenden Jahrzehnte ein starkes Bevölkerungswachstum für London voraus. Laut der Einschätzung von Oxford Economics könnte der Zuzug zu einer Verdoppelung der Hauspreise bis im Jahr 2030 führen. Quartiere, in denen der Durchschnittswert von Immobilien derzeit im Schnitt unter 1 Million Pfund betrage, dürften nach diesen Ausführungen besonders im Fokus der Entwicklung stehen.

Mit dem Zustrom von Neu-Londonern verwundern auch die ambitionierten Ausbaupläne im Bereich von Londons Prime-Immobilien nicht: Noch im April 2016 sprach die Beratungsfirma Arcadis von „35’000 luxury homes“ im Gesamtwert von 77 Milliarden Pfund, die in den kommenden 10 Jahren in London neu gebaut werden sollen. Im Lichte der derzeitigen Preiskorrektur sind diese Zahlen oberflächlich eher schwer nachvollziehbar. Business Insider spricht davon, dass die neuen Kapazitäten entgegen der oben genannten Meinungen auf einen sinkenden Bedarf treffen dürften. Das Beratungsunternehmen Arcadis rechnet aber nur vorübergehend mit einer schwierigen Situation. Konkret könnten bis 2019 insbesondere Bauträger der neu zu bauenden Luxusimmobilien aufgrund der negativen Preisentwicklung unter Druck geraten.

Brexit sorgt weiter vielerorts für Unsicherheit

Das Brexit-Votum wird in den kommenden Jahren für Irritationen und Unsicherheiten sorgen. Mit dem jüngst gestellten formalen Austrittsgesuch sollten die Verhandlungen bis 29. März 2019 abgeschlossen sein. Beobachter zweifeln, dass bis 2019 die Trennung von der EU geregelt sein wird. Selbst das Britische Parlament rechnet mit einer Übergangsphase bis 2022. Um dann einen harten Brexit zu verhindern könnte es, so Professor Jim Gallagher im Blog der London School of Economics, zu Interimslösungen kommen. Das hält Oxford Economics gegenüber der Financial Times (mit einem Verhältnis von 2 : 1) für recht wahrscheinlich. Die Diskussionen um den Brexit werden sich aller Wahrscheinlichkeit weiter in die Länge ziehen und bei potentiellen Käufern von Luxusimmobilien somit länger für Unsicherheit sorgen.

Besonders verunsichernd dürfte der Brexit für EU-Bürger bleiben. Deren Status ist zentraler Bestandteil der Austrittsverhandlungen. Nadine Goldfoot, Partner und Migrationsexpertin bei Fragomen LLP zeigt sich im Wealth Report von Knight Frank aber zuversichtlich, dass sich die Situation bis Ende 2017 klären könnte. Ein Rückzug vermögender EU-Bürger könnte Londons Markt für Luxus-Immobilien womöglich wegen neuer Käufer aus dem Dollar-Raum verkraften. Andrew Amoils, Head of Research beim Marktforscher New World Wealth, sieht die kommende Verschärfung für die Migration ins Vereinigte Königreich aber eher im Interesse der Vermögenden. Im Wealth Report gibt er zu bedenken, „dass viele in UK ansässige Vermögende … in den vergangenen Jahren sich wegen der offenen Grenzen mit der EU besorgt gezeigt hätten.

Und doch: wichtige Elemente von Londons Strahlkraft als Kapitale für besonders Vermögende beruht auf gewachsenen Strukturen die auch nach dem Brexit bestehen bleiben. Marktforscher Andrew Amoils sieht, dass die ansässigen Dienstleister das Vereinigte Königreich „eine besonders vorteilhafte Position“ brächten. „Vermögende und ihre Unternehmen aus Asien, Ozeanien, Afrika und Nordamerika“ könnten durch sie auch in Zukunft angezogen werden.

Ob Brexit oder Beschränkung des Non-doms-Status: Bei vielen bleibt das Vertrauen in die Stadt und das politische wie wirtschaftliche Umfeld ungebrochen. Ian Bremmer, Berater für politische Risiken, ist sich sicher: London wird sich wie andere Metropolen … als ein „Key Hub“ für Vermögende auch in Zukunft besonders gut entwickeln. Besonders positiv gestimmt ist Thibault de Saint Vincent, Präsident von Barnes International Property Consultant Inc. in Paris. Er preist das sprichwörtliche Motto vieler Immobilienspezialisten Location – Location – Location. „Ob London, New York, Paris oder jeder andere internationale Luxusstandort; langfristig werden diese immer ein guter Standort sein.“

Alle Fotos ausser Header © Shutterstock.

Posted on 19.04.2017 by Tilmann Schaal

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